ITBI – STJ afirma que o Município não pode ignorar valor da negociação entre particulares

Por Fábio Augusto Mendonça Barreto

Ao comprar um imóvel, muitas vezes confiamos no corretor ou no funcionário do Cartório para conduzir a parte burocrática. Recebemos as guias de pagamento do imposto e das taxas do cartório sem nem nos perguntarmos como se chegou a esse valor.

Saiba que isso pode estar te fazendo perder dinheiro.

Quanto você pode ter perdido

Digamos que você comprou um imóvel por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). A negociação foi ótima porque o vendedor precisava do dinheiro, então aceitou fazer um bom desconto.

Na hora de pagar o ITBI, a Prefeitura avaliou o imóvel em 650 mil reais. Achando que estava tudo bem, você pagou R$ 13 mil reais de imposto. Depois, o Cartório cobrou quase 8 mil para a Escritura e outros 8 mil para o registro na matrícula.

Você pagou 29 mil, quando deveria ter pagado 23 mil!

São 6 mil reais que saíram do seu bolso e que poderiam ter sido uma geladeira nova, um curso ou até uma viagem com sua família.

Entenda abaixo o porquê.

O que disse o STJ

O Código Tributário Nacional (CTN) define que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor venal do imóvel. No entanto, a definição de “valor venal” variava de acordo com a legislação de cada Município.

Foi só recentemente que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu sobre qual valor (= base de cálculo) deve ser aplicado o ITBI. Ao julgar o REsp 1937821/SP, o Tribunal fixou três teses:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
• o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Os emolumentos do cartório

Poucos se dão conta, mas o cartório também pode estar ficando com mais dinheiro do que deveria.

Os emolumentos (a remuneração do cartório) são calculados a partir de um percentual sobre o valor venal do imóvel. Para ajudar os cartórios, as legislações estaduais geralmente prevêem que o “valor venal” é aquele que for maior, escolhendo entre o valor da negociação e aquele definido pelo Município.

Ou seja, se o Município cobrou a mais, o cartório também terá cobrado.

Como fazer para esse dinheiro de volta

Primeiro, se certifique que ainda não se passaram 5 anos!

Segundo, busque o seu advogado de confiança. A única forma de pleitear esse dinheiro de volta é através de uma ação judicial, para a qual é imprescindível a representação por um advogado.

E não se preocupe! Ganhando a causa, esse dinheiro volta corrigido pela SELIC!